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【マネー】知っておかなければならない不動産相続手続きに必要なこと

ある程度の年齢を迎えると、不動産相続という言葉を目の当たりする事があります。
しかし、実際には遠い話と思い、いざとなると知識が無いなんてことありますよね。
今回MAJは不動産相続手続きについてご紹介していきたいと思います。

1.不動産変更の第一歩は名義変更(相続登記)から

不動産相続を行う際に必ず行わなければならないのが、名義変更です。
相続の際に名義変更を別名、相続登記ともいいます。
相続登記は、亡くなった方の名義になっている不動産を、その不動産を相続している方の名義に変更する事です。

日本全国の不動産の情報は、すべて法務局に登録されています。
登録されたデータは、登記簿謄本という用紙に記録されており、1つの不動産につき1つ登記簿謄本が存在しています。
登記簿謄本には、所有者・債権情報・不動産の住所などが記載されており、不動産相続した場合、この所有権という部分に記載された名前を自分に変更する必要があります。
この変更手続きのことを相続登記と言ったりします。
人によっては名義変更などと言ったりしますが、謄本の記載を変更するので、意味は伝わりますが正しくは登記変更や相続登記と言った方が無難でしょう。
また、相続登記は相続が発生した際、終盤に行う手続きとなります。
下記に簡単な相続の流れを記載しておきます。

相続発生→被相続人の財産一覧の把握→相続人同士で遺産分割協議→遺産分割協議書の作成→相続登記手続き

➀不動産の名義変更(相続登記)にかかる費用

・登録免許税:相続登記する物件の固定資産税評価額 0.4%
・提出書類(戸籍・住民票・証明書等)の所得費用実質 数千円程度

相続登記にかかる主な費用は、登録免許税と言われる税金が掛かってきます。
相続免許税は、相続登記する不動産価値にもよって変動しますので、一概にいくらといえるものではありませんが、固定資産税評価額の0.4%と決まっているようです。
例えば、固定資産税評価額が、1000万円の場合は4万円という事になりますね。
固定資産税評価額は、毎年市区町村から送付される固定資産税の課税明細書に記載されていますので、登録免許税を支払わなければいけない際には、そちらを確認すると分かるようになっています。

また、それ以外にかかる費用として、申請時に必要になる書類として、戸籍謄本・住民票などの証明書関連が人にもよりますが、数千円程度掛かってきます。
また、更に相続登記の専門家である、司法書士に代行してもらう場合更に料金が発生してきます。物件の数や依頼内容にもよりますが、不動産1件に対し3万円から5万円の費用になるといわれているようです。

➁不動産の相続登記の必要書類について

まず、不動産の相続登記で必要な書類が以下になります。

~法務局で取得できるもの~
・対象不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)~市区町村役場で取得するもの~
・被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの)
・被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・対象不動産を取得する相続人の住民票
・対象不動産の固定資産評価証明書
・相続人全員の印鑑証明書~自ら作成するもの~
・遺産分割協議書

また、遺言書などがあり、その遺言書の通りに相続を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は必要が無いそうです。

これらの必要書類は、司法書士にお願いした場合には、印鑑証明以外は代行取得をしてもらえるそうなので、余裕がある場合は司法書士にお願いした方が良さそうですね。
取りなれていない書類な上に、量も多いので抜けがあると、二度手間になってしまいます。
あと、案外落とし穴なのが役所の営業時間です。
基本的に申請したものに関してはキッチリと時間通りに発行してもらえますが、仮に申請書類を一つ忘れてしまい、営業時間が過ぎてしまった場合、たった一枚の為にまた役所に訪れなければなりません。

➂相続登記は自分出来るのか?

結論から言えば、やって出来ない事はありません。
法務局や、市区町村役場に何度か足を運び、担当窓口の人の指示に従って書類の記載などを行えば、相続登記は出来ます。
しかし、上述しているように、書類の記載にミスがあった際には再提出。
記載の内容に不明点があれば、担当者から電話が掛かってきます。
その分どうしても時間が掛かってしまいます。
もちろんノーミスで行えばそこまで時間を取られることはないでしょうが、大体の人が初めて行いますので、職員の説明なども聞きながらだと煩わしさはあるかと思います。

そういった理由から、大半の方は専門家である、司法書士に頼んでしまう事が多いそうです。
司法書士に頼んでしまえば、3万円~5万円ほどの費用は掛かってしまいますが、必要書類に署名と捺印を押すだけで、手続きが出来てしまいます。
手間や時間と、司法書士に依頼する費用を天秤にかけた時に、どちらが良いのかは判断しどころですね。

➃相続登記は必ず行わなければならないのか?

実は相続登記は義務ではありません。
また、期限があるものでもありません。
例えば、遺言書に「あなたにこの不動産を相続する」と書いてあったとして、ありえないとは思いますが、すっかり相続登記を忘れていたとします。
しかし、義務ではないので罰則やペナルティなどはありません。

ですが、相続登記を行っておかないと、リスクやデメリットはあります。

・不動産の売却、担保にして借金が出来ない
不動産の所得者が無くなった場合、不動産の名義が無くなったままの方になっていると、不動産を売却する事ができません。
当たり前ですが、その不動産はあなたのものではなく、亡くなった方のものなので、勝手に売ったりできません。
また、同じ理由から担保にして借金する事ができません。

・他の相続人に勝手に不動産を売却されてしまう可能性がある。

不動産の所得者が無くなってしまった場合、遺産分割協議がまとまるまでは、一時的に相続人全員のものとなります。
要するに、まだ誰のものと決まってない時点では、相続人みんなのものという扱いという事ですね。
この共有している状態でも、一人の相続人が持っている持ち分部分を第三者に売却することができてしまいます。通常であれば、共有状態の不動産を購入するということは購入者側の立場にたつと考えにくいですが、例えば他の相続人に嫌がらせをしてやろうといった気持ちで勝手に売却をしないとも限りません。

もしそうなってしまっても、即座に本来の所有者の所有権がなくなるというわけではありませんが、本来の所有者に名義を戻す手続きはかなり面倒な手続きになります。

・あとから相続登記をする際に面倒な事になる

相続人の間で話がまとまっており、「あとは相続登記をするだけ」という状況で、相続登記を放置したとします。
万が一ですが、相続する人間が更に亡くなってしまったとします。
そうなってしまった場合、その亡くなった相続人の更に相続人の人に協力してもらう事になります。
協力を得なければならない人が増える事によって、相続が困難になり、限りなく相続が不可能な状況になってしまう事があるそうです。



2.不動産相続したら相続税がかかってくる?

相続税は、「被相続人(亡くなった方)の相続財産のすべての合計額」が「基礎控除額」を超える場合にかかってきます。
「相続税の基礎控除額」は以下の式で求める事ができます。

相続税の基礎控除額 = 3,000万円+600万円×相続人の人数

例えば、相続人が3人いたとします。3人であれば、3,000万円+600万円×3=4,800万円ということになりますよね。
そして、相続財産の総額が4,800万円以下であれば相続税がかからず、それ以上であれば相続税がかかることになります。

では、相続税が掛かる場合に、いったいいくらぐらいかかるのか、その相続税の計算方法について解説していきたいと思います。

不動産相続の際に発生する相続税の計算方法

不動産を相続した場合にかかる相続税の計算をするには、まず相続した不動産以外の相続財産も含め、合計金額を算出する必要があります。

ここで問題なのは、変動する不動産の評価です。
貯蓄の場合であれば、1億円あったとした時、1億円が相続評価税となります。
その場合、迷う必要はないのですが、不動産の場合は少し違うようです。

詳しくご説明していくと、路線価格に面積を乗じて、さらに各種の補正率を加味することで土地の相続税評価を求めることになるといった難しい内容になります。

「なんのことやら」となってしまいますが、概算を出すおすすめの方法があるようです。
それは、固定資産税評価額を1.14倍にすることで、土地の相続税評価額を推測するというものです。
ぴったりと金額をあてる事はできませんが、目途が立つ数字になるそうです。
更に、他の財産もすべて合計したものから、、相続計算シミューレーションに入力することで簡単に相続税の概算を求めることができます。

3.抵当権を確認する

相続というのは、プラスになる遺産だけとは限りません。
負の遺産も相続しなければならないという注意点があります。
簡単に説明すると、不動産相続する際、相続物件に借金があった場合、相続した方は借金も引き受けなければならないという事です。
詳しく説明していくと、不動産を購入する際、なかなかキャッシュで購入できる人はいません。
金融機関なりにローンを組んで購入する人がほとんどかと思います。
不動産物件の登記簿謄本に、抵当権という欄があります。
抵当権は、この物件を購入する際、どこの金融機関にいくら借りて、購入したのか?という事が記載されています。
抵当権は場合によっては一つだけではありません。3社から借り入れしていた場合、貸している金額が大きい順に、1番抵当・2番抵当・3番抵当などと呼びます。
この抵当権は、登記簿上すべて返し終わって入れば、「〇番抵当抹消」などと記載されており、「この物件はローンや借りたお金が返し終わってますよ」という事になります。

しかし、この抵当権が抹消されておらず、相続した場合、亡くなった方の借金も背負う事になります。
ですので、「状況によっては相続しません」という判断もありえます。
その場合、相続拒否の書類を司法書士のもと作成して完了という形になります。
最近では、昔のように不動産を持つことは難しいので、抵当権が付いている事も珍しくはないと思います。
不動産相続する際には必ず抵当権の確認はしたほうが良いですね。



4.まとめ

不動産を相続した場合、登記変更が必要となり、相続財産の金額次第では相続税が掛かってきてしまいます。
また、相続税対策によっては大幅に不動産の相続評価を下げる事が出来ます。
また、抵当権などの確認も注意が必要です。
これらのことを踏まえていくと、金額も大きい事が多いでしょうし、専門家に任せるのが一番良い方法かもしれませんね。

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